É hora de comprar imóvel? Qual o melhor financiamento?

 Fala galera da Finansfera!!!

Um assunto que sempre virá à tona é se comprar imóvel é uma coisa boa ou ruim. Se é um investimento ou não. Se vale a pena comprar de qualquer jeito ou não. E sendo assim, de tempos em tempos eu acabo fazendo uma reflexão mais profunda e trago o assunto aqui para debatermos.

Em primeiro lugar gostaria de dizer que o assunto compra de imóvel deve ser analisado de acordo com o cenário econômico, sendo assim, o assunto sofre variações com o tempo e o que era bom há dois anos, pode continuar sendo bom ou pode ter ficado ruim e por isso veremos então, no momento atual de segundo semestre de 2020, se é hora de comprar imóvel ou não.

Educação Financeira

Você já sabe mas não custa lembrar que tudo o que está ligado ao consumo e investimentos, tem base na educação financeira. Apesar de ser algo relativamente simples, pois se você gastar menos do que ganha você já está à frente da maioria da população, muitas pessoas não conseguem colocar a educação financeira em prática e se atolam em dívidas e mais dívidas.

A Compra de um imóvel também tem base na educação financeira. Se você não fizer um bom planejamento e não guardar uma parte do dinheiro, terá que fazer um financiamento cada vez maior o que pode comprometer seu futuro financeiro e é disso que falarmos agora. Em seguida, caso você tenha mitigado todos os riscos e se planejado, ai poderá estudar a melhor maneira de financeira um imóvel no momento.

Coisas importantes antes de comprar um imóvel

Antes de comprar um imóvel veja se você atende aos passos descritos abaixo. São passos importantes para que você não se meta em uma enrascada. Geralmente somos tomados pela emoção na hora de comprar um imóvel e esquecemos do futuro mas lembre-se de que se for financiar, vai pagar juros por um longo período. Muitas pessoas financiam por até 30 anos, já imaginou que pagará juros por 30 anos?

Crie uma planilha de controle financeiro

A primeira coisa que devemos fazer é ter uma planilha com tudo listado e organizado. Todas as suas dívidas futuras e perspectivas de dívidas devem estar listadas na planilha. Anote aquelas prestações no cartão de crédito, seguro do carro durante os anos futuros, escola de filhos, viagens e projete isso com uma certa folga porque a inflação tá ai ano a ano.

Não gaste mais do que ganha 

Essa premissa é básica mas temos que lembrar sempre. Se hoje você já gasta mais do que ganha, quanto tiver uma prestação de imóvel, vai agravar mais ainda a sua situação. Não gaste dinheiro extra também. Geralmente nós recebemos um dinheiro extra seja por um aumento temporário, por outro serviço temporário que fazemos, por uma herança ou qualquer outro motivo. Esse dinheiro não será seu salário mensal, viva sempre dentro do que ganha mensalmente.

Já vi muitas pessoas elevarem seu padrão de vida por estarem ganhando um pouco mais temporariamente. Pessoas que ganham uma porcentagem do salário por produtividade ou cargo de confiança tendem a achar que nunca mais vá perder o bônus mas quando perde, os gastos ficam mais altos que os ganhos.

Não deixe de conferir meu outro post chamado: A Polêmica de comprar um imóvel

Tenha dinheiro guardado

Pode parecer estranho mas antes de comprar um imóvel, tenha dinheiro guardado! Parar comprar um imóvel, não faça prestação até seu limite. Esse é talvez o maior erro de todos. Geralmente queremos comprar o melhor imóvel possível, afinal, se vou pagar por anos, que seja por algo que quero pro resto da vida, não é verdade?

Mas pense comigo, imagine que você faça uma prestação no seu limite de modo que não sobre dinheiro no fim do mês. Veja que estou considerando que sempre gasta o que ganha e não quem extrapola seus gastos mensais. O que falamos quando fazemos uma simulação? Que a prestação vai diminuir então é melhor pagar uma prestação alta agora que depois diminui.

O problema de pagar prestação alta esperando ela diminuir é que pra diminuir muito você vai precisar pagar 15 anos no caso de um financiamento de 30. A ilusão da prestação decrescente leva a gente a fazer a prestação mais alto que pudermos mas quando a gente percebe que cai apenas 2 reais por mês, já é tarde.

O dinheiro guardado que falo pra ter é para pagar as taxas e mobiliar o imóvel. Não entre nessa de financiar as taxas junto com o imóvel. Você já pensou que estará financiando taxas e impostos do governo (o que já é um absurdo por si só os valores cobrados) por 30 anos? Pagar juros, por 30 anos, de taxas e impostos é um absurdo que ninguém comenta.

Não deixe de conferir o BPMCast onde falo outros pontos importantes para o financiamento de um imóvel

E quando falo de mobiliar o imóvel é porque ninguém compra um imóvel sem nada pra fazer pra morar. Se você comprar na planta, o que é muito comum, vai querer fazer armário embutido, comprar painel pra sala, sofá novo, trocar piso, chamar uma decoradora, arquiteta e lá se vão mais algumas prestações mensais.  

Pense nisso! Prestação de imóvel, prestação de mobílias, parcelas de serviços de arquiteta, taxas extras ao longo dos anos, no caso de apartamentos, manutenção do imóvel ao longo dos anos, troca de carro, manutenção do carro, férias e muito mais. Tudo isso com prestação do imóvel pagando entre 50 e 60% da parcela só de juros.

Ainda teria muita coisa para falar sobre financiar um imóvel mas vou deixar para que vocês deixem nos comentários o que esqueci ou então tentarem me convencer de que isso tudo não é um problema. Passado então um pouco dos problemas que você pode enfrentar ao financiar um imóvel mas mesmo assim você quer financiar, vamos ver o que temos de menos pior no momento.

Melhor financiamento imobiliário 

Bom, se depois de tudo o que falei acima você ainda quer comprar um imóvel agora ou então já realizou todos os passos e está bem tranquilo para comprar um imóvel, vamos então dar uma olhada no financiamento da Caixa Econômica Federal, que é mais comum e depois no financiamento do Itaú, que está melhor no momento.

A novidade do momento são os novos tipos de financiamento atrelado ao IPCA e também à Poupança. Antes tínhamos somente taxas de juros fixas. Conforme aos juros iam caindo, você poderia renegociar as taxas de financiamento e consequentemente seu financiamento poderia ficar mais barato. O legal que essa modalidade de Taxas + IPCA já existe há anos nos investimentos mas para financiamento, é novidade.

Não recomendo fazer financiamento imobiliário atrelado ao IPCA e você já deve saber o motivo. Como estamos em um momento de IPCA baixo, tudo parece maravilhoso mas basta uma troca de governo, ou então em um descontrole maior nas contas públicas que o IPCA já já dispara e sabe o que vai acontecer? Sua prestação vai disparar junto. Vamos ver a taxa de juros na Caixa Econômica.

Caixa Econômica Federal

A Caixa esta oferecendo financiamentos a juros de 2,95% a 4,95% + IPCA. Então, isto significa dizer que, se o IPCA ficar em 3% e você conseguir pegar a menor taxa, pagará ao ano, 5,95% o que não é uma taxa ruim. Já se financiar com a taxa mais alta de 4,95% com o mesmo IPCA a 3%, vai pagar 7,95% ao ano, o que não é nada diferente do que existe hoje com algumas taxas fixas.

Agora imagine que o governo mude totalmente em 2022, o crédito seja ampliado, o funcionalismo público cresce a níveis estratosféricos, o assistencialismo cresça mais ainda e as reformas necessárias não sejam implantadas e o IPCA suba de volta até 10% ao ano. No mesmo cenário anterior você pagaria entre 12,95 e 14,95%. Não vejo esse cenário difícil de acontecer e com certeza, suas finanças não vão acompanhar.

Existem outras formas de financiamento como TR+ Taxa fixa. O TR está em zero mas também já foi bem alto. Fazer um financiamento a uma taxa variável que não sabemos como ela estará em 5, 10, 15 ou até mesmo em 30 anos, é bastante temerário. Sem contar as coisas que podem acontecer nesse período que fogem ao seu planejamento. Agora vamos ver no Itaú.

Itaú 

O Itaú inovou este ano. Trouxe uma forma de financiamento atrelada à Poupança. De igual maneira com o o financiamento da Caixa atrelado ao IPCA, eles estão oferecendo uma taxa fixa + o rendimento da poupança e qual a grande diferença? É que a poupança não vai chegar a 10% de rendimento para a taxa de financiamento ficar muito alto como no caso do IPCA. A poupança não vai passar de uns 6% ao ano e mesmo que mude o governo durante anos, dificilmente veremos a poupança rendendo muito. Vamos ver a regra do rendimento da poupança.

A regra agora é a seguinte: Quando a Selic (taxa básica do juros) estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% do valor da taxa básica mais a Taxa Referencial (TR). Quando estiver maior do que 8,5% ao ano, o rendimento passa a ser de 0,5% ao mês mais a TR

Sendo assim, a poupança não passará de 6% ao ano mais TR que desde 2018 está em zero. Acredito que essa forma de financiamento não vá durar muito. A taxa oferecida é de 3,99% + rendimento da poupança então, caso a poupança chegue a render 6% ao ano, chegaremos a uma taxa de 9,99% ao ano o que ainda é mais em conta do que o financiamento da Caixa atrelada ao IPCA.

Considerações Finais

Nunca é hora de fazer um financiamento de 30 anos pagando juros mas sabemos que a realidade é outra. O grande sonho da casa própria e as propagandas de financiamentos imperdíveis fazem a gente ir lá e assinar o contrato na emoção e sofrer as consequências depois. 

Eu nem vou entrar no mérito de comprar X alugar neste post e também não vou citar todos os gastos ao comprar um imóvel pagando ITBI, cartório e outros impostos. Neste post quis apenas alertar que a hora de financiar um imóvel, caso seja necessário, nem sempre é dada pela taxa de juros e sim pelo seu planejamento financeiro. De nada adianta ter uma taxa baixa mas não conseguir arcar com as prestações durante os anos.

E você o que acha? Tem imóvel financiado? Acha que vale a pena financiar um imóvel agora? Deixe suas opiniões aqui nos comentários.

Forte abraço!